1. Genel Olarak

Kira ilişkisinde kiracının temel borcu kira bedelini ödemektir. Ancak kiracının ödeme yükümlülüğü her zaman yalnızca kira bedeliyle sınırlı değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, aksine sözleşme veya yerel adet bulunmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödeme borcu altındadır. Bu nedenle aidat, ortak gider, elektrik, su, ısıtma, aydınlatma ve benzeri kullanım giderleri, somut olayın özelliklerine göre kiracının sorumluluğunda olan yan giderler arasında değerlendirilebilir.

Yine kiracının, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi halinde, kiraya verene yazılı süre vererek kira sözleşmesini feshetme imkanı tanımaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu kapsamda, kiracının yan giderleri ödememesi, tüm şartları oluştuğunda tahliye sebebi olabilir.

2. Yan Gider Kavramı Neleri Kapsar?

Yan giderler, kiralananın kullanımıyla bağlantılı olarak doğan ve kira bedelinden ayrı olan giderlerdir. Uygulamada en sık karşılaşılan yan giderler şunlardır:

• Apartman veya site aidatı,
• Ortak gider katılım payı, elektrik, su, doğalgaz tüketim bedelleri,
• Isıtma, soğutma, havalandırma giderleri,
• Ortak alan aydınlatma, güvenlik, temizlik ve bakım giderleri,
• Kiralananın kullanımına özgülenmiş hizmet veya işletme giderleri.

Ancak her gider otomatik olarak kiracıya yüklenemez. Özellikle esaslı onarım, yenileme, güçlendirme, demirbaş değişimi gibi malikin mülkiyet hakkına bağlı giderler, sözleşme ve somut olayın niteliği değerlendirilmeden doğrudan kiracının yan gider borcu olarak kabul edilmemelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca ortak giderlere katılma borcu kural olarak kat maliklerine aittir. Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22 uyarınca, bağımsız bölümden kira sözleşmesine dayanarak devamlı şekilde yararlanan kiracı da kat malikinin ortak gider borcundan ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

3. Kiracının Yan Giderleri Ödememesi Hangi Şartlarda Tahliye Sebebi Olur?

Türk Borçlar Kanunu madde 315 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” şeklinde düzenlenmiş olup kiracının temerrüdünü yalnızca kira bedelinin ödenmemesiyle sınırlamamıştır. Madde metninde “kira bedeli veya yan gideri ödeme borcu” ifadesi yer almaktadır. Bu düzenleme, kiracının yan gider borcunu ödememesi halinde de kiraya verenin temerrüt hükümlerine dayanabileceğini göstermektedir.

Bu nedenle, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tahliye sonucuna ulaşabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Yan gider borcu kiracıya ait olmalıdır.
2. Yan gider borcu muaccel olmalıdır.
3. Kiraya veren muaccel yan gideri ödemelidir.
4. Kiracıya Türk Borçlar Kanunu madde 315’e uygun konut ve çatılı işyerlerinde 30 günlük süre verilip fesih yapılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmalıdır.
5. Kiracı verilen süre içinde borcu ödememiş olmalıdır.

4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 Tarihli 2024/785 E., 2025/426 K. Sayılı Kararının İncelenmesi

Karara konu olayda kiraya veren, kira alacağı yanında ortak gider katılım payı, elektrik altyapı servis ve hizmet bedeli, su kullanım bedeli ve elektrik tüketim yansıtma bedeli alacaklarının tahsili için tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmıştır. Kiracı ödeme emrine itiraz etmemiş; otuz günlük süre içinde yalnızca kira bedeline yakın bir ödeme yapmış, yan giderleri ise ödememiştir.

Yerel mahkeme, kira bedeli dışındaki yan giderlerin İcra ve İflas Kanunu madde 269/a kapsamında tahliyeye konu edilemeyeceği gerekçesiyle kiraya verenin tahliye istemini reddetmiş; ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerel mahkeme kararını bozmuştur. Hukuk Genel Kurulu, Türk Borçlar Kanunu m. 314 ve 315 hükümlerine dikkat çekerek, kiracının yalnızca kira bedelini değil, sözleşme kapsamında ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri de ödemesi gerektiğini; kiracının yan giderleri ödememesi halinde temerrüt hükümlerinin uygulanabileceğini belirtmiştir.

Kiracı verilen süre içinde kira borcunu ve yan gideri ödemezse kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Kiracının sözleşme kapsamında ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ve yan giderleri tam ve zamanında ödememesi durumunda ödenmeyen veya eksik ödenen kira bedelinin ve yan giderlerin tahsili ile kiralanandan tahliyesi için kiraya veren tarafından kiracı borçluya karşı ilamsız icra takibi de yapılabilir. Kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir. Ancak İcra ve İflas Kanunu’nun 269/1. maddesine göre kiraya veren alacaklı, ödeme emriyle Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde yazılı ihtarın yapılmasını isteyebileceğinden, kiraya veren alacaklı takip talebinde kira bedelinin ve yan giderlerin (ödemiş ise) tahsilini talep edebilir.

Karar, oy çokluğu ile verilmiş olup karşı görüşte, İcra ve İflas Kanunu m. 269/a’da “kira borcu” ifadesinin yer aldığı, yan giderlerin icra mahkemesinde tahliyeye konu edilip edilemeyeceğinin dar yorumlanması gerektiği savunulmuştur. Ancak çoğunluk görüşü, yan giderlerin Türk Borçlar Kanunu madde 315 kapsamında kira bedeliyle aynı temerrüt sonucunu doğuracağı yönündedir.

Özetle ilgili kararın önemi, sözleşmede kiracıya yüklenen ve muaccel olan yan giderin ödenmemesinin, Türk Borçlar Kanunu madde 315 kapsamında temerrüt nedeniyle tahliyeye esas alınabileceğini oy çokluğu ile kabul etmiş olmasıdır.

5. Kiraya Verenin Başvurabileceği Hukuki Yollar

1. Kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek otuz gün içinde yan giderlerin ödenmesini, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini bildirir. Yasal süre içinde ödeme yapılmazsa sulh hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.
2. Kiraya veren, kira bedeliyle birlikte, sözleşme uyarınca kiracıya yüklenen ve kendisi tarafından ödenmiş yan gider alacaklarını da tahliye talepli ilamsız icra takibine konu edebilir. Kiracı süresinde itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde borcu ödemezse icra hukuk mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

6. Sonuç

Kiracının aidat, ortak gider, elektrik, su, ısıtma, aydınlatma ve benzeri yan giderleri ödememesi, şartları oluştuğunda tahliye sebebi olabilir. Bu konuda en güvenli hukuki yol, kiracının temerrüdüne dayanılmasıdır. Yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle tahliye sürecinde en önemli husus, borcun niteliğinin ve dayanağının doğru kurulmasıdır.

Kiraya verenin tahliye sonucuna ulaşabilmesi için yan gider borcunun kiracıya yüklenmiş olması, borcun muaccel ve belirlenebilir hale gelmesi, yan giderin kiraya veren tarafından ödenmesi, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi gerekir.

Bu nedenle yan giderlere dayalı tahliye süreçlerinde, ihtarname veya tahliye talepli icra takibi başlatılmadan önce somut olayın hukuki yönden incelenmesi önem taşır. Sürecin hatalı yürütülmesi, tahliye talebinin reddine ve zaman kaybına neden olabilir.

Bu çalışma yalnızca bilgi paylaşımı amacıyla hazırlanmış olup herhangi bir hukuki görüş veya bağlayıcı değerlendirme niteliği taşımamaktadır. Somut olayınıza ilişkin hukuki görüş talep etmeniz halinde tarafımızla iletişime geçmenizi rica ederiz.